부동산 경매 대항력 및 명도 소송

부동산 경매에 있어 대항력 및 명도 소송에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

경매물건에서 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빨라 대항력이 있으나 배당요구 신청을 하지 않은 경우

 

낙찰자는 임차인의 보증금을 전부 인수해야합니다.

 

또 대항력이 있는 임차인이 배당요구 신청을 했다 하더라도 경매 절차에서 보증금 전액이 배당되지 않는 다면

 

나머지 금액은 낙찰자가 낙찰금액 외에 추가로 인수해야합니다.

 

이처럼 대항력이 있는 임차인은 법원에서 배당받을 수 도 있고 낙찰자에게 받을 수도 있기 때문에 

 

확실한 대항력이 있는 임차인은 낙찰자에게 그만큼 위험합니다.

 

오늘은 대항력, 선순위 위장 입차인에 대해 제대로 알아보도록 하겠습니다.

 

 

부동산 경매 대항력 및 명도 소송

 

 

 

 

전혀 어렵지 않습니다. 3분만 시간내어 읽으면

부동산 투자 성공에 가까워질 수 있습니다.

 

 

 

목차 1. 들어가는말 2. 내용 3. 요약

 

 

 

 

1. 들어가는말

 

① 안녕하세요 경제적 자유입니다.  현재시각 23년 1월 3일 오후 11시가 넘어가는 시각입니다.

 

오늘은 위에서 처럼 대항력이 있는 임차인은 낙찰자에게 부담이 큽니다. 하지만 전입일만 빠르고 임차인의 지위를 주장하지 않겠다고 한 자도 허위로 서류를 꾸며 법원에 신고하거나 신고하지 않았더라도 낙찰된 후 낙찰자에게 임차인의 권리를 주장하며 대항하는 일도 있는데

 

낙찰자 입장에서는 이런 물건을 피하기만 할 것이 아니라 잘만 분석하면 오히려 큰 수익을 올릴 수 있게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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2.내용

 

①  대항력이란? 

 

주택 임대차 보호법에서 대항력이란 임차주택이 매매나 경매 등의 사유로 소유자가 변경되는 경우 새로운 소유자(낙찰자)에게 계속 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 따라서 대항력이 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액

 

배당받지 못한 경우 낙찰자가 나머지 금액을 갚을 때까지 임차인은 해당 부동산을 비워주지 않아도 됩니다. 배당요구 신청을 하지 않은 경우도 마찬가지입니다.

 

낙찰자가 보증금을 갚지 않고 신청한 인도명령은 무조건 기각됩니다.

 

②  대항력의 요건

 

대항력이 있는 임차인이 되려면 저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등 말소기준권리가 될 수 있는 권리보다 앞서 임대차계약을 하고 주택의 인도를 받고, 해당 부동산에 주민등록을 해야합니다.

 

그러면 전입한 다음날 오전 0시부터 대항력이 생깁니다.

 

결론적으로 임차인은 임대차계약을 맺고, 주택을 인도받고, 주민등록의 요건을 모두 갖추어야 대항력이 생기는 것입니다.(토지와 건물등기가 따로 되어 있고 저당권 등의 설정일이 다른 경우 건물에 등기된 권리를 기준으로 임차인의 대항력 유무를 판단합니다.)

 

③  대항력에서 추가로 알아야 할 사항

 

다음 사항을 제대로 숙지하면 실수하지 않고 수익을 올릴 수 있습니다.

대항력이 있는 임차인은 배당요구 종기일까지 배당신청을 했을 겨우 배당됩니다. 그리고 배당요구 종기일까지 배당요구철회도 가능합니다. 실제 대항력이 있고 확정일자도 제때애 받아둔 임차인은 배당요구를 해서 법원에서 배당을 받을 수도 있고, 

 

배당요구 신청을 안했거나 철회한 경우에는 낙찰자에게 변제를 요구할 수 있습니다.

 

 

 

④  선순위 위장임차인 해결방안

 

은행에 제출된 무상임차인각서나 소유자와 친인척관게를 알 수 있는 가족관계 증명서, 점유자가 소유자나 채무자와 동일 법인에 재직한다는 법인 등기부등본, 점유자에게 불리한 진술을 하거나 사실관계를 부인한 녹취록 등을 수집해야합니다.

 

또한 낙찰자에게 요구하는 이사비가 많지 않을 경우 적정 이사비를 지급하고 마무리하면 됩니다. 그러나 그 금액이 상당할 경우 민사 소송을 벌여 월 임대료 상당의 부당이득청구와 명도청구가 가능하고 상황에 따라 경매 방해죄 강제집행 면탈죄, 사기죄, 사문서위조죄, 협박죄 등으로 고소할 수 있습니다.

 

 

위에서 증거자료가 충분한 경우에는 인도명령신청서를 꼼꼼하게 작성하여 법원에 제출하면 인도명령결정도 가능하고

 

그 이후에 강제집행절차를 밟을 수 있습니다. 내용증명, 명도소송, 형사 고발등을 사용하여 점유자를 굴복시키고 적정 이사비를 지급하여 마무리하는 경우도 많습니다.

 

 

 

소송 절차에서 임차인이라고 주장하는 자에게 임대차계약서와 보증금 지급에 관한 영주증 그리고 은행거래명세를 요구합니다. 또 임대차 계약서상에 임차인과 임대인 쌍방 계약이 아닌 공인중개사의 직인이 있다면 그 중개업자를 증인 신청하여

 

심문절차를 거치면 법원에서 빠른 판단이 가능할 것입니다.

 

 

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