부동산 투자 재건축 단계 및 절차 정리 2편

부동산 투자에 있어서 재건축 단계 및 절차 를 정리해 보도록 하겠습니다.

 

 

 

마흔 번째 , 재건축 단계 및 절차

 

 

 

부동산 투자 방법

 

전혀 어렵지 않습니다. 3분만 시간내어 읽으면

투자 수익률을 높일 수 있습니다!

 

 

 

지난주에 재건축 재개발에 대한 의미 및 절차에 대해 간단히 공유하였습니다. 오늘은 부동산 투자를 성공적으로 하기 위한 기본이 되는 재건축, 재개발에 대한 절차 및 단계에 대해 추가 공유사항을 포스팅 하도록 하겠습니다.

 

그 전에 새로 지은 아파트를 분양하려면 지방자치단체의 '분양승인'이 필요한데, 이 승인을 받기 위해서는 분양사업자가 파산 등의 사유로 분양계약을 지킬 수 없게 되더라도 계약한 대로 분양해주거나 납부 받은 분양대금을 돌려주어야 하는 분양보증이 있어야합니다.

 

11.3 대책 이후로는 기존 건축물 철거가 완료되어야만 받을 수 있게 되었다고 하는데요.

 

조합원 이주비 등 각종 사업비를 금융기관에서 대출 받을 때 원리금 상환을 책임지는

 

대출 보증도 관리 처분계획인가 이후에나 가능해졌습니다.

이렇듯 바뀐 제도로 인해 앞으로는 

 

재건축 재개발 사업 기간이 좀더 지연 될 수 있음을 인지하고 있어야 합니다.

 

 

재건축 재개발 의미 차이와 절차 1편 (tistory.com)

재건축 재개발 의미 차이와 절차 1편

 

목차 1. 사업시행인가 및 조합원 분양신청 2. 관리처분계획 인가 3. 이주 및 준공/철거/청산

 

 

 

 

1. 사업시행 인가 및 조합원 분양신청

 

① 사업시행인가

 

개발을 이러한 방법으로 진행했으면 한다는 사업시행 계획서를 시장이나 군수 등에 제출하고 정비사업을 진행해도 좋다는 인가를 받는 단계가 사업시행인가 단계입니다.

 

사업시행계획은 구체적이라기 보다는 하나의 밑그림이라 보면됩니다. 건축 세대수, 소형주택 세대수, 임대주택 세대수 등을 얼추 알 수 있어 수익성을 예측 할 수 있는 단계에 이르게 됩니다.

 

투자 과열지구 내 재개발 지역에 투자하고자 한다면 이 단게가 투자 여부를 결정할 마지막 시기입니다.

 

2018년 1월 15일 이후로 관리처분 인가 단게에서 투자할 경우 현금청산 대상이 된다고 알려져 있습니다.

 

 

②  조합원 분양신청

조합원 분양신청을 받는 단계로 분양신청을 받기 전에 분양대상자별로 종전의 토지 또는 건축물의 명세, 사업시행계획 인가 고시가 있던 날을 기준으로 한 평가금액, 분양대상자별 분담금 추산액 분양신청 기간등을 알려야합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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2. 관리처분 계획인가

① 관리처분계획인가

 

이 단계에서는 아파트를 분양받을 수 있는 조합원의 조건과 아파트 면적 등을 정합니다. 이에 따라 조합원이라고 하더라도 아파트를 분양받을 수 있는 조건이 되지 않으면 아파트 대신 현금을 받게 됩니다.

 

다행히 아파트를 받는다하더라도 원하는 면적을 분양받지 못할 수 있습니다. 뿐만아니라 두 사람이 공동으로 주택이나 토지를 가지고 있을 때는 아파트를 한채만 분양받을 수 있다든지 하는 의사결정을 합니다.

 

구체적인 사업성이 산출되는 시기로 공사비, 기타사업비, 세입자별 손실보상액, 감정평가액, 일반분양분, 임대주택, 분담금 등을 자세하게 알 수 있습니다.

 

안전하고 투자 기간이 짧아 투자 수요가 많고 프리미엄도 많이 붙어 투자 금액 역시 많이 필요합니다.

 

하지만 이 단계에서도 정확한 일반분양가격은 알 수 없습니다.

 

그 이유는 부동산 시장 분위기에 따라 분양가격에 변동이 있을 수 있고 미분양이 발생할 수 있기 때문입니다.

 

투자전에 관리처분계획총회 안내 책자나 조합을 통해 구체적인 내용을 반드시 확인하여야합니다.

 

 

 

 

 

 

 

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3. 이주 및 준공/철거 등

 

 

①  이주 및 철거/ 착공 및 분양

 

기존 건물을 헐고 공사하기 위해 이주하는 단계이며 공사에 착수하는 단계로 조합원 분양신청 단계에서 조합원들에게 분양하고 남은 아파트가 있다면 일반인에게 분양합니다.

 

일반 분양가격이 결정됨에 따라 총 분양수입 등 모든 것이 확정되어 투자 수익을 정확하게 판단할 수 있는 시기입니다.

 

이 단계는 투자 시기라기 보다는 투자한 물건의 수익성 등을 평가한 후 보유할 것인지 아니면 매도할 것인지 결정해야하는 단계입니다.

 

 

 

 

 

②  준공 및 입주

설계한 그대로 아파트가 지어졌는지 확인하고 아파트에 입주하는 단계입니다. 

 

준공된 주택이라고 해도 청산 전까지는 미분양 등을 이유로 추가 분담금이 발생할 수 있습니다.

 

이전고시란 조합원들이 분양받은 아파트 소유자의 이름을 자신의 이름으로 변경하는 단계입니다. (소유권 이전)

 

 

 

 

청산이란 앞의 관리처분계획 인가 단게에서 결정한 대로 조합원 주택의 감정 가격이 분양가격보다 적으면 돈을 더 내고 , 반대로 조합원 주택의 감정가격이 분양가격보다 크면 돈을 받습니다.

 

이로써 재건축이나 재개발의 모든 단계가 끝나고 조합은 해체됩니다.

 

재건축이나 재개발에 투자하고 싶다면 그 지역의 중개업소를 방문하여 공인중개사에게 사업 진행 정도와 조합원들의 화합여부를 확인해야합니다.

 

해당 지역을 직접 방문해 근처 식당에서 밥을 먹거나 시장에서 물건을 사면서 분위기를 확인할 필요도 있습니다.