부동산 경매 권리분석방법 및 등기부등본 확인
부동산 경매에 있어서 가장 중요한 권리분석 방법에 대해 언급해보도록 하겠습니다.
부동산 경매에 있어 권리분석은 가장 쉽지만 가장 어려워하는 부분이기도합니다.
그리고 또한 가장 중요한 부분이기도합니다.
부동산 경매에서 가장 주요한 부부인 권리분석에 대해 조금더 자세히 알아보겠습니다.
구너리분석을 잘못한 결과에 따른 손실은 모두 낙찰자가 부담해야하기에 이 부분은 확실히 알고 경매를 시작해야합니다.
권리분석을 하려면 일단 등기부등본을 볼줄 알아야 합니다.
부동산 경매 권리분석방법 및 등기부등본 확인
전혀 어렵지 않습니다. 3분만 시간내어 읽으면
부동산 투자 성공에 가까워질 수 있습니다.
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1. 들어가는말
① 안녕하세요 경제적 자유입니다. 현재시각 22년 12월 17일 오전 7시입니다. 오늘은 부동산 경매에 있어서 가장 중요한 권리분석방법에 대해 간단히 다루어보도록 하겠습니다.
또한 등기부등본을 볼 줄 알아야 권리분석이 가능하므로 등기부등본을 보는 방법에 대해 알아보도록 할건데요.
2.내용
① 등기부등본 보는법 (표제부)
등기부등본은 크게 건물등기와 토지등기가 있습니다. 그리고 건물등기는 크게 두가지로 나뉘는데 집합건물(아파트, 다세대, 연립, 상가)등기와 토지와 건물 등기가 따로 존재하는 일반 건물(단독, 다가구, 모텔) 등기가 있습니다.
부동산의 지번, 지목, 면적, 구조가 기재됩니다. 그리고 집합건물의 경우 대지권의 유무를 표시합니다.
대지권이없음이라고 표시된 경우엔 반드시 토지등기부를 별도로 발급받아 낙찰 후 적법하게 대지권을 취득할 수 있는지 여부를 확인해야합니다.
표제부에는 건물 명칭이 통상적으로 부르는것과 다르게 기재되어있거나 아예 생략되어있는 경우가 많습니다.
토지의 분할이나 지목변경, 건물구조변경이나 증축 등 변경된 사항도 이곳에 기재됩니다.
(건축법상 사용승인 여부, 토지별도 등기 유무) 등
② 갑구
갑구는 소유권 변동에 관련된 일체의 사항을 말할 수 있습니다. 등기부등본에서의 갑구는 소유권에 관련된 변동사항이 기재되게 됩니다.
소유권이 언제 어떠한 사유로 누구에게 이전되었는지 또한 권리관계에 어떠한 제한이 있었는지 기재되게 됩니다.
2인 이상의 소유자가 있을 떄에는 각 소유자의 지분 규모가 기재되고 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매기입등기 등이 기재됩니다.
권리 분석 시에는 말소기준권리를 찾고 그보다 앞선 가등기, 가처분이 있는지, 말소기준권리보다 순위가 늦더라도 소유권말소에 관한 가처분이 있는지 반드시 확인해야합니다.
후순위 가처분 중에서 현 소유자의 소유권 말소를 청구하는 경우에는 향후 소송의 결과를 가늠할 수 있는 상황이 아니면 피하는게 좋으며
청산절차를 마친 담보가등기, 지상건물철거 등 건물의 처분금지가처분이 있는지 반드시 확인해야합니다.
이럴 경우에는 후순위 이지만 인수되는 권리이므로 절대로 입찰해서는 안된다고 합니다.
③ 을구
아래 그림과 같이 을구의 경우 해당 부당산의 채무(근저당) 및 임대관계(전세권등기, 임차권등기)를 확인할 수 있습니다.
소유권 이외의 권리(저당권, 전세권, 임차권, 지상권, 지역권)가 기재되고 이러한 권리의 변경, 이전, 말소도 기재됩니다.
은행에서는 근저당을 근거로한 채권 최고액을 설정할 때 대출금액의 120~130%를 설정합니다. 사채의 경우는 실제 채무애보다 채권최고액을 200%넘게 설정하기도 합니다.
이것을 감안하면 역으로 실제 채무 금액을 산정하는 것이 가능하다고 합니다.
등기부 등본 보는 방법을 다시한번 요약하도록 하겠습니다.
3. 요약
① 등기부등본을 제대로 보려면 표제부에서 부동산의 소유권 보존일과 대지지분, 건평 등 부동산의 외형에 관한 부분을 확인한다
② 갑구와 을구의 권리들을 날짜순대로 나열하여 말소기준권리를 찾고 소유권의 변동사항이나 인수권리가 언ㅄ는지 확인한다.
③ 어려우면 경매정보지와 유료경매사이트를 활용하면 이런 수고를 덜어줄 수 있다.