부동산 경매 말소기준권리 분석
부동산 경매에서 권리분석은 매우 중요하다고 할 수 있습니다.
오늘은 말소기준권리에 대해 알아보도록 하겠습니다.
경매할 때 가장 먼저 해야하는 것이 권리분석입니다.초보자의 경우 권리분석이 어렵다고 생각하지만 의외로 그 원리를 알면 매우 쉽습니다.
권리분석상 하자가 있는 물건은 현장조사를 해봤자 시간낭비일 뿐입니다.
부동산 경매 말소기준권리 분석
전혀 어렵지 않습니다. 3분만 시간내어 읽으면
부동산 투자 성공에 가까워질 수 있습니다.
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1. 들어가는말
① 안녕하세요 경제적 자유입니다. 현재시각 22년 12월 19일 오후 10시가 되어가는 시각입니다.
부동산 경매하면 우리는 머리아픈 생각들을 떠올리곤 합니다. 실제로 머리가 아픈것도 사실입니다. 가뜩이나 큰돈이 들어가기에 신경이 예민해질 수 밖에 없는데 권리분석이니 뭐니 해서 머리아픈 것들이 한두가지가 아니죠.
예외적인 조건도 있으나 대체로 경매에 있어 권리분석은 몇가지 원리만 알면 매우 쉽게 접근할 수 있습니다.
오늘은 부동산 경매에서 가장 중요하고 기본이 되는 권리분석에 대해 알아보도록 하겠습니다.
2.내용
① 말소기준 권리
한마디로 권리분석의 기준이 되는 권리입니다. 등기부등본상에 말소기준권리보다 뒤에 있으면 말소권리를 포함하여 뒤에 붙어있는 모든 지저분한 것들이 무조건 말소 됩니다. 즉, 등기부등본이 깨끗하게 세탁이 되는 것입니다.
따라서 말소기준권리보다 앞선 순위에 있는 구너리나 전입일이 빠른 임차인이 없으면 경매로 매각되면서 모든 권리가 소멸되기에 낙찰자에게는 안전하고 깨끗한 물건이 되는 것 입니다.
경매물건의 80%이상은 말소기준권리를 찾고 나면 선순위권리가 없어 낙찰자가 인수할 것이 없는 물건입니다.
간단한 이러한 원리만 알아도 입찰할 수 있는 물건이 매우 많은것이 사실입니다.
② 말소기준권리가 되는 것들
저당권(근저당권), 압류(가압류), 담보가등기, 경매기입등기(등기부등본에 보면 '강제경매개시결정'이라고 표시되어 있습니다.)
위의 권리가 여러개인 경우 가장 앞선 순위에 있는 권리가 말소기준권리가 됩니다.
③ 권리분석방법
1단계 - 말소기준권리(최선순위권리 찾기)
등기부 등본상에 날짜대로 순위를 배열하여 말소기준권리를 찾습니다.
등기부등본에서 갑구와 을구의 모든 권리사항을 한눈에 보기 좋게 순서대로 나열하고 근저당권 등 말소기준권리를 찾고 그 말소기준권리를 포함하여 이후에 설정된 근저당건, 가압류, 압류 임의경매기입등기등은 말소되는 것을 찾게 됩니다.
2단계- 등기부등본상의 인수권리 분석
말소기준권리보다 앞선 권리나 하자가 있는지 확인합니다. 통상 말소기준권리(최우선권리)를 포함하여 후순위 권리들 모두 소멸이 됩니다.
그렇다면 권리분석 시 선순위 권리가 있어 인수하는 경우와 후순위 권리이지만 인수해야되는 경우를 알아봐야합니다.
*말소기준권리보다 순위가 앞선 권리 중 인수되는 경우선순위가처분, 지상권, 지역권, 소유권이전청구권가등기, 선순위전세권(배당요구를 하지 않은 경우) 권리들은 모두 인수됩니다.
*말소기준권리보다 후순위 권리지만 인수되는경우
소유권에 관한 다툼이 있는 가처분, 말소기준권리가 되는 근저당의 말소를 구하는 가처분, 건물철거 및 토지 인도청구권 가처분은 말소기준권리보다 후순위 권리임에도 말소되지 않는 권리입니다.
3단계- 임차인(점유자)분석
말소기준권리보다 순위가 앞선 대항력이 있는 임차인이 있는지 확인하고, 대항력이 있는 임차인이 있는 경우 배당종기일 이내에 배당요구를 신청했는지, 확정일자를 갖췄는지 등을 확인하여 임차인이 경매절차에서 보증금 전액을 배당받을 수 있는지, 낙찰 후 인수금액은 얼마인지 사전에 확인해야합니다.
4단계- 매각 물건 명세서 및 기타 인수조건 확인
부동산의 낙찰 후 추가로 인수해야되는 권리나 공법상의 하자, 농지취득자격증명 필요 여부 등이 있는 경우 집행법원에서는 낙찰자가 불측의 손해를 입지 않도록 매각 물건명세서에 그 내용을 명시합니다. 따라서 권리분석 후 매각물건명세서에 기재되어있는 인수조건이나 공법상 하자부분을 꼼꼼하게 체크해야합니다.
