부동산 경매 유치권 의미와 뜻

법원에서 진행되는 경매 물건 중에서 매각물건명세서를 자세히 보면 '유치권신고있음'

 

'유치권성립 여지 있음'이라고 기재되어 있는 물건이 있습니다.

 

이런 유치권이 존재하는 물건을 보면 경매를 조금 해본 사람들이라면 하자가 없는 일반 물건에 비해 더 좋은 수익을

 

얻을 수 있어 철저히 조사하여 입찰합니다.

 

유치권의 본래 취지는 공사업자가 공사를 한 후 공사비를 제때에 받지 못하게 되었을 때 이를 보호하기 위해 생긴 제돈인데요.

 

오늘은 부동산 경매에 있어 이득을 줄 수 있으면서 동시에 위험요소로 작용 할 수 있는 유치권에 대해 알아보고

 

그 의미와 뜻에 대해 제대로 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

부동산 경매 유치권 뜻과 의미

 

 

 

 

전혀 어렵지 않습니다. 3분만 시간내어 읽으면

부동산 투자 성공에 가까워질 수 있습니다.

 

 

 

목차 1. 들어가는말 2. 내용 3. 요약

 

 

 

 

1. 들어가는말

 

① 안녕하세요 경제적 자유입니다.  현재시각 23년 1월 21일 입니다. 정당하게 지불해야만 하는 유치권 신고금액은 대항력 있는 임차인의 보증금 처럼 여기고 입찰 가격을 써야하므로 유찰이 많이 된 상태가 아니면 입찰을 피해야합니다.

 

그러나 이것은 완벽하게 유치권에 관한 서류와 요건을 갖추었을 때를 가정한 것이고 실제 법원의 경매 물건에는 허위 유치권이 많다고 합니다.

 

유치권으로 낙찰자에게 대항하여 적법하게 변제받기 위해서는 많은 요건을 필요로 합니다.

 

따라서 유치권자가 해당 부동산에 실제 공사를 했다 하더라도 점유를 하면서 정당한 유치건임을 주장할 수 있는 요건을 갖추고 낙찰자에게 대항하기는 현실적으로 무척힙듭니다.

 

오늘은 유치권에 대해 그 뜻과 의미를 알아보려 합니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

---

 

 

2.내용

 

①  유치권이란 무엇인가?

 

유치권은 타니의 물건 등을 점유한 자가 그 물건에 대하여 발생한 채권이 있을 경우 그 채권을 변제받을 때까지 물건 등을 유치할 수 있는 권리 입니다.

 

유치권은 배당절차에서 우선변제권이 없어서 배당받지 못하나 낙찰자에게 채권변제를 받을 때까지 부동산 인도를 거부할 수 있어서 사실상 우선변재권이 있는 것으로 보아야합니다.

 

부동산 유치권의 경우 등기를 필요로 하지 않으며 또한 신고해야만 변제받을 수 있는 것이 아닌 법률상 당연히 발생하는 것이므로 유치권 신고가 되어 있지 않은 물건도 주의해야합니다.

 

따라서 신축 건물이나 공사가 중단된 건물이 유치권 신고가 안 되어 있을 때는 확인 절차를 거쳐 입찰해야합니다.

 

만약 유치권신고가 안되어있는데 낙찰 후 이 사실을 알았다면 낙찰자는 잔금 전까지 매각불허가신청을 할 수 있습니다.

 

 

 

②  유치권 권리를 주장할 수 있는 경우

 

경매 부동산을 공사하고 공사비를 받지 못했을때 : 

 

신축 공사를 한 수급인(공사업자)가 그 건물에 실제 공하를 한 후 받지 못한 공사대금채권이 있고 동시에 적법하게 위 건물을 점유하고 있는 경우 수급인은 그 채권을 변제받을때 까지 건물을 유치할 권리가 있습니다.

 

임차인 또는 제 3취득자의 필요비와 유익비 : 

 

경매부동산의 개량이나 보존을 위해 지출된 비용은 유치구너 주장이 가능합니다. 임차인이나 제 3취득자가 하수도나 도로 개통 후 지출한 비용이나 개량과 보존행위를 함으로써 건물의 객관적 가치를 증대한 경우에 속합니다.

 

건물의 객관적 가치라는 말은 모호하지만 해당 물건의 감정평가금액을 올릴 수 있는 수준으로 이해하면 됩니다.

 

 

손해배상채권 : 

 

채무불이행에 따른 손해배상청구권은 원채권의 연장이라고 보아야 하므로 경매물건이 손해배상채권과 관련이 있을 경우 유치권항변을 주장할 수 있습니다.

 

 

 

 

③  유치권의 성립 요건

 

유치권의 채권이 경매 부동산 자체에서 발생해야 하고 채권이 변제기가 도래해야합니다.

 

유치권 신고가 된 채권이 경매부동산과 관련하여 발생해야합니다.

 

채권이 경매부동산을 점유하기 전에 발생하였더라도 나중에 목적물을 점유하면 유치권은 성립이 됩니다.

 

그러므로 점유와 동시에 채권이 발생해야하는 것은 아닙니다.

 

임차인의 보증금반환채권 권리금반환청구권, 임차인의 부속물매수청구권, 토지임차인 부속물매수청구권 등은 임차물을 목적으로 하여 성립한 것이지 임차물에 관하여 생긴 채권이 아니며 유치권에 속하지도 않습니다.

 

또한 임차인이 자신의 영업을 하기 위하여 투입된 시설비와 소멸시효가 지난 공사채권은 소멸시효 중단 행위를 하지 않고 나중에 점유한다고 하더라도 유치권이 성립되지 않습니다.

 

 

채권자가 경매부동산을 점유하고 있어야합니다.

 

유치권 점유는 직접 점유하거나 경비업체나 용역을 지정하여 간접 점유해도 인정되고, 잠금장치를 하고 명인 공고를 해두는 것으로도 점유가 인정됩니다.

 

점유를 할 때에는 중간에 끊이지 않고 지속하여야합니다.

 

유치권 신고서류에 유치권자가 건설회사나 법인으로 기재되어 있으나 실제로는 임차인이나 채무자, 아니면 채무자의 측근이 점유하는 경우도 있으니 이런 경우는 일단 허위 유치권으로 의심해보아야합니다.

 

 

 

경매기입등기(압류)전에 점유해야합니다.

 

유치권에 대한 점유는 아무때나 한다고 인정되는 것이 아닙니다. 반드시 경매기입등기 전에 점유를 개시하여야만 낙찰자에게 대항할 수 있습니다. 공사업자가 경매절차가 진행되는 것을 나중에 알고 급하게 유치권 신고를 하고 

 

점유를 시작하는 것을 볼 수 있는데, 이런 경우에는 유치권이 성립되지 않습니다.

 

 

 

공사도급계약서 및 약정서, 임대차계약서 작성 시 유치권 권리 배제 특약이 없어야합니다.

 

부동산 중개 사무소에서 임대차 계약을 하는 경우 계약서상에 일반적인 표준계약 내용과 특약사항이 기재되어 있습니다.

 

임차인은 임대인에게 해당 부동산을 원상회복하여 반환한다 라는 원상회복 약정이 되어 있는 계약서로 임대차 계약을 체결한 경우에는 임차인이 필요비 유익비를 지출했다 하더라도 나갈자에게 유치권으로 대항하지 못합니다. 또한 공사계약서 작성 시 유치권 배제 특약과 명도해주기로 하는 명도약정이 있다면 명도 기일 이후의 점유는 유치권이 성립되지 않습니다.

 

 

---

 

 

 

---