오늘은 부동산 경매 시 소멸되는 권리와 인수되는 권리에 대해 알아보도록 하겠습니다.
경매에 있어 소멸되는 권리 및 인수 권리는 매우 중요합니다. 부동산 경매를 사람들이 꺼리는 이유 중 가장 큰 부분이
바로 권리분석인데요.
권리분석을 잘못했다가 크게 낭패를 볼 수 있기에 이 부분에서 가장 투자자들이 어려워 한다고 합니다.
저 역시 부동산 경매를 처음 공부하는 입장에서 권리분석에 대한 부분을 소홀히 하지 않고 있는데요.
많은 예제와 실제 경매 참여를 통해 경험이 쌓여야 하겠지만 그 전에 이론적인 부분을 탄탄하게 하고 가는것이 중요하다고 생각합니다.
이전 포스팅에서 매각으로 소멸되는 권리는 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매기입등기, 전세권(임의 경매를 신청하거나 배당요구한 선순위 전세권) 등이 있다고 했습니다.그럼 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리는 무엇이 있을까요?
우선 배당요구하지 않은 선순위 전세권건물 철거 및 토지 인도청구 가처분
유치권
법정 지상권 등이 있을 수 있습니다.
아래에서 자세히 한번 알아보도록 하겠습니다.
부동산 권리 분석 소멸 및 인수 권리
전혀 어렵지 않습니다. 3분만 시간내어 읽으면
부동산 투자 성공에 가까워질 수 있습니다.
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1. 들어가는말
① 안녕하세요 경제적 자유입니다. 현재시각 23년 1월 26일입니다. 오늘은 위에서 언급했듯 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리에 대해 알아보도록 합니다.
지금까지 매각으로 소멸되어 안전한 권리들에 대해서는 살펴보았는데요. 경매 물건의 모든 권리 들이 무조건 소멸되는 것은 아닙니다.
경매가 어렵고 위험하다고 판단하는 대부분들이 이러한 권리 분석의 어려움에서 나왔다고 해도 과언이 아닌데요.
쉬운 물건만 투자해도 수익을 낼 수 있는것이 경매의 장점입니다.
처음 부터 어려운 물건에 도전하기 보다는 위험한 것을 걸러내고 쉽지만 수익이 날 만한 가치가 있는 물건을 선별하는 능력을 기르는 것이 중요합니다.
오늘은 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 권리인 배당요구하지 않은 선순위 전세권과 건물철거 및 토지 인도 청구 가처분, 그리고 유치권과 법정지상권에 대해 알아보도록 하겠습니다.
부동산 경매 관련 이전의 포스팅도 참고하시면 많은 도움이 되리라 판단합니다.
부동산 경매 유치권 의미와 뜻
법원에서 진행되는 경매 물건 중에서 매각물건명세서를 자세히 보면 '유치권신고있음' '유치권성립 여지 있음'이라고 기재되어 있는 물건이 있습니다. 이런 유치권이 존재하는 물건을 보면 경
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2.내용
① 배당요구하지 않은 선순위전세권
경매를 통해 소멸되지 않고 인수되는 권리에 대해 알아보고 있습니다. 그 첫번째는 배당요구하지 않은 선순위 전세권입니다.
선순위 전세권자가 배당요구를 하면 전세권이 말소기준권리가 되어 소멸됩니다.
그 이유는 배당요구의 목적이 돈을 돌려받기 위한 것이기 때문입니다. (전세권자가 경매를 신청한 경우에도 배당요구한 것으로 간주하여 전세권이 말소기준권리가 됩니다.
경매 신청 역시 돈을 받는 것이 목적이기 때문입니다.)
그렇다면 경매 신청을 하지 않아 말소기준권리보다 선순위인 전세권인데, 이 전세권자가 배당요구도 하지 않았다면 어떻게 될까요? 이때 전세권은 낙찰자가 인수해야합니다.
즉 낙찰자가 전세권자에게 전세 보증금을 대신 반환해야 한다는 말입니다. 따라서 인수해야 할 보증금을 감안하여 더 낮은 금액에 입찰을 해야합니다.
② 건물 철거 및 토지 인도 청구 가처분
다음은 건물 철거 및 토지인도청구 가처분입니다. 가압류가 빌려준 돈을 돌려받기 위해 채무자의 재산을 임시로 확보하는 것이라면 가처분은 돈이 목적이 아닌 어떤 특정한 행위를 하지 못하게 하는 것입니다.
예를들어 소유권 다툼이 있는 부동산에 대해 소송이 판결나기 전에 해당 부동산이 양도된다면 판결 후에는 또다른 문제가 발생하게 됩니다.
이런 위험한 상황을 막기 위해 소송과는 별도로 재빨리 가처분 신청을 하고 등기부등본에 기재해서 해당 부동산에 다툼이 있음을 제 3자에게 경고하는 것입니다.
가처분은 돈을 받기 위한 권리가 아닙니다. 따라서 선순위 가처분은 말소기준 권리가 될 수 없으며 낙찰자에게 인수되고, 후순위 가처분은 소멸되는 것이 원칙입니다.
하지만 후순위 가처분이라도 낙찰자에게 인수되는 경우가 있습니다.
만약 건물을 철거하라는 판결이 내려지면 가처분은 말소기준권리보다 후순위일지라도 그에 대한 부담은 낙찰자가 인수해야합니다.
즉 낙찰자는 잔금을 납부하고 소유권을 이전한 건물을 그대로 철거 당할 수 있기에 이런 경우 입찰을 하지 않는 경우가 좋습니다.
매각 물건 명세서를 보면 토지 소유자가 제기한 건물 철거 소송에서 승소 판결을 받은 것을 알 수 있는데 이런 경우 후순위라 하더라도 인수되는 구너리이므로 절대 입찰해서는 아니됩니다.
③ 유치권
앞에서 설명한 전세권과 가처분은 등기부등본에 표시되는 권리입니다. 그런데 등기부등본에 기재되지는 않지만 낙찰자가 인수해야하는 권리가 있습니다. 경매물건을 검색하다보면 종종발견하게 되는데요.
유치권과 법정지상권이 바로 그것입니다.
만약 A가 B에게 집을 지어 달라고 했는데 공사가 끝난 후 A가 B에게 그 집을 인도받으려면 건축비를 지급해야하겠지요.
근데 만약 A의 자금사정으로 B에게 돈을 줄 수 없으면 B는 A에게 돈을 받기 위해 돈을 받기 전까지 해당 부동산을 넘겨주지 않고 점유할 수 있는 권리가 있습니다. 이를 유치권이라 합니다.
④ 법정지상권
건물은 토지 위에 존재합니다. 대부분 토지와 건물의 소유자가 동일하지만 그렇지 않은 경우도 있습니다. 에를들어 A가 B의 토지를 빌려 집을 지었다면 건물주는 A이고 토지의 주인은 B입니다.
A가 B의 토지를 빌려 임대차 계약을 하고 토지등기부등본에 지상권을 설정하면 이후에 토지의 주인이 바뀌더라도 건물주인 A는 계속 그 토지를 사용할 수 있습니다.
이와 같이 다른 사람의 토지 위에 건물을 짓고 사용할 수 있는 권리가 바로 지상권입니다.
그런데 토지와 건물의 소유자가 지상권 등기를 하지 않더라도 자동적으로 지상권의 효력이 발생하는 경우가 있습니다. 이를 법정지상권이라고 합니다.
법정지상권은 앞과 달리 토지와 건물을 같은 사람이 소유하고 있다가 매매나 경매 등으로 인해 토지와 건물의 소유자가 달라질 떄 건물주를 보호하기 위한것 입니다.
즉 법정지상권이 성립되면 건물주는 새로운 토지 주인의 의사에 관계없이 해당 토지 위의 건물을 계속 사용할 수 있습니다.
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